موضوعات السنة
أعطت التوقعات المتفائلة للغاية لبداية العام لسوق العقارات في دبي الأقرب إلى نهاية العام المجال لمزيد من التقديرات التقييدية والتوقعات الحذرة للعام المقبل بسبب التباطؤ الواضح في معدل نمو القطاع العقاري في الإمارة.
كان الموضوعان الرئيسيان للمناقشة على مدار العام هما تباطؤ نمو أسعار العقارات ، بالإضافة إلى الانخفاض الإجمالي في عدد المعاملات والازدهار في بناء مشاريع إسكان جديدة خارج الخطة ، من ناحية أخرى. ومع ذلك ، وعلى الرغم من الإلحاحية لهذه الموضوعات ، على خلفية عامة ، فقد فقد الكثير منها بعض التفاصيل الأقل وضوحًا ، ولكن ليس أقل أهمية ، والتي نقترح عليك الانتباه إليها.
أول ما تجاهله الكثير من المحللين هو سلوك مشتري المنازل في السوق الثانوية والزيادة المرتبطة في النسبة المئوية للأموال المقترضة المستخدمة لشراء العقارات. إذا انخفض النشاط الكلي للمشترين في عام 2014 بشكل مطرد ، فإن منحنى استخدام الإقراض العقاري ارتفع أيضًا بشكل ثابت. ارتفع إجمالي عدد القروض الصادرة لشراء مساكن في دبي خلال العام بأكمله بنسبة 18٪. في الوقت نفسه ، كان للنمو في عدد قروض الرهن العقاري أيضًا خصائصه المرتبطة بسلوك المشترين في سوق العقارات الجاهزة. على عكس اعتقاد العديد من السماسرة بأهمية الشقق الصغيرة ذات الأولوية ، لا سيما الاستوديوهات والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة ، تشير الإحصاءات إلى أن الشقق المكونة من غرفتي نوم وثلاث غرف نوم هي الأكثر طلبًا في السوق.
إحصاءات الرهن العقاري يؤكد فقط هذا رأي الخبراء. لذلك ، تم تصميم 37 ٪ من جميع القروض الصادرة للشقق لشراء شقق من غرفتي نوم ، و 21 ٪ أخرى - لشراء شقق من ثلاث غرف نوم. وبالتالي ، لوحظ الآن أكبر طلب على الشقق في هذا الجزء بالذات ، والذي يجب أن يؤخذ في الاعتبار من قبل المطورين عند إطلاق مشاريع جديدة. ومع ذلك ، فإن الطلب على الفيلات ، بناءً على البيانات الخاصة بالإقراض العقاري ، لا يزال سائداً. تم إصدار معظم قروض الرهن العقاري ، وهي 65 ٪ على وجه التحديد لشراء الفلل. لتحديد ميزان العرض والطلب ، يستخدم محللو سوق العقارات عادةً المعايير الثلاثة الأكثر أهمية: الموقع واللقطات الداخلية وفئة أسعار العقارات.
وإذا ذكرنا بالفعل نمو الطلب على الشقق التي تضم غرفتي نوم وثلاث غرف نوم (عامل متر) ، فإن المعيارين الأول والثالث وموقع وتكلفة العقارات ، مترابطان عندما يتعلق الأمر بدبي. كلما ارتفعت شعبية المنطقة ، ارتفع السعر. وبالتالي ، أصبحت المناطق والمجتمعات السكنية في دبي مثل JLT ودبي مارينا والمدينة الرياضية وجميرا فيليدج سيركل وإمارات ليفينج والمرابع العربية الأكثر طلبًا من قبل المشترين ، وبالتالي ، كانت الأكثر تكلفة في العام الماضي. وإذا كانت JLT ومرسى دبي أكثر طلبًا من بين أولئك الذين أرادوا الحصول على قرض لشراء شقة ، فإن المدينة الرياضية وجميرا فيلدج سيركل بهذا المعنى يحتلان المراكز الرائدة من حيث أكبر زيادة في عدد قروض الرهن العقاري لشراء الشقق كنسبة مئوية لهذا العام. أصبحت مزارع الإمارات الحية والمرابع العربية ، من جانبها ، أكثر المناطق المرغوبة لمشتري الفلل.
للإيجار VS الملكية
وأخيرًا ، ينبغي ذكر اتجاهين مهمين آخرين ، وهو ما إذا لاحظهما محللو سوق العقارات في عام 2014 ، وليس كل ذلك. الاتجاه الأول هو ميل عدد متزايد من المستأجرين العقارات لتصبح ملاك المنازل. بدأ ممثلو الطبقة الوسطى العليا من المغتربين الذين يستأجرون مساكن في دبي في العثور على تكلفة الإيجار مرهقة للغاية بدخلهم. وفقا للخبراء ، ارتفعت تكلفة استئجار الشقق والفيلات في دبي ككل للعام بنسبة 24 ٪ على الأقل. وعلى الرغم من أن العديد من المستأجرين محميون بموجب قوانين الإيجار التي لا تسمح بزيادة الإيجارات قبل انتهاء فترات تأجير معينة ، لا يزال يتعين على العديد من المستأجرين التعامل مع مشكلة الزيادة. لذلك ، هناك عدد متزايد منهم يفكرون في شراء مساكنهم ، ولهذا السبب ينمو الطلب بشكل طبيعي أيضًا. لذلك ، ينبغي اعتبار هذا الاتجاه أيضًا مكونًا مهمًا للطلب. في الوقت نفسه ، فإن هذه الفئة من المشترين ، كقاعدة عامة ، لها حد يحددونه لأنفسهم لشراء منزل. هذا في المتوسط 550 ألف دولار أمريكي - المبلغ الذي يمكنك شراء شقة به غرفتي نوم. كان هذا المبلغ هو الحد الأعلى لنسبة 85 ٪ من جميع قروض الرهن العقاري الصادرة في عام 2014 في دبي.
يمكن أن يكون الاتجاه الأخير ، وهو أمر منطقي للقول ، بمثابة استنتاج عام لتحليل السمات الرئيسية لتطوير سوق العقارات في دبي في عام 2014 ، وكذلك كرد على الخوف الرئيسي من المشاركين في السوق. لوحظ انخفاض في حجم المعاملات في السنة المنتهية في دبي فقط في قطاع التسوية النقدية ، وشراء الإسكان مقابل "نقود حقيقية" ، وكذلك في قطاع تجارة الإسكان المضاربة. حدث فرملة هذه القطاعات في السوق بسبب التدابير الفعالة في الوقت المناسب لحكومة دبي ، والتي سمحت بتحسين سوق الإسكان بأكمله. وبالتالي ، إذا لوحظ تباطؤ في نشاط السوق ، فذلك يرجع فقط إلى الركود في القطاعات "غير الصحية" ، والتي تتطلب بالفعل الحد من تقدمها.
يمكنك الحصول على معلومات إضافية حول الاستحواذ على العقارات وإدارتها في دبي من متخصصي IMEXReal Estate عبر الهاتف. في موسكو +7 495 5100008 ، الرقم المجاني في الإمارات 800- IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected]
