بواسطة: هيلينا كريوكوفا القدرة على التحمل والتفاؤل الحذر - هذه هي الطريقة التي يمكنك بها وصف سلوك مطوري وسماسرة دبي في الأشهر الأولى من عام 2015 ، على خلفية الطلب المتزايد والانخفاض المتزامن في الأسعار. يبدو أن الدرس الرئيسي الذي تعلمته دبي من التجربة الصعبة في الفترة 2008-2009 هو الوعي بأهمية الأسس الصلبة لأي حماس. لكن حماس الإمارة في سوق العقارات لم يتراجع على الإطلاق.
تغيير المراحل
التغيير الطبيعي في فترات النشاط والتبريد النسبي هو سمة من سمات أي سوق العقارات. ودبي في هذا المعنى ، يمكننا القول ، كانت محظوظة. بعد الوتيرة المحمومة للنمو وارتفاع الأسعار في أواخر عام 2013 - أوائل عام 2014 ، والذي ذكر الكثير من طفرة ما قبل الأزمة في عام 2008 بأن صندوق النقد الدولي أصدر حتى تحذيرًا رسميًا لسلطات دبي ، فإن التغيير في الاتجاه نحو التبريد كان مؤلمًا نسبيًا.
المرحلة الحرجة قد اكتملت بالفعل. لم يحدث انهيار السوق ، على العكس من ذلك ، في النصف الثاني من عام 2014 ، بدأ السوق في اكتساب تدريجيا وبصورة بطيئة جميع ميزات التنمية الناضجة والمستقرة. كان هذا إلى حد كبير بسبب التدابير الفعالة في الوقت المناسب لحكومة دبي ، والتي تم ذكرها مرارًا وتكرارًا في العديد من المصادر. الآن أود أن أقول شيئا آخر. حول ما يتوقعه هذا السوق بالذات.
إن إعادة التقييم المصطنعة لعقارات دبي ، إلى جانب تشبع السوق بمساكن جديدة عالية الجودة ، وفقًا للخبراء ، ستقود الإمارة إلى تعديل السعر الذي لا مفر منه في عام 2015. في بداية العام ، بالغ بعض المحللين المفزعين قليلاً في تقدير أرقام التوقعات المحددة في هذا الصدد ، لكن بعد أسابيع قليلة قاموا بتصحيح توقعاتهم. وبالتالي ، يعد الخبراء في جونز لانغ لاسال ، المكتب الدولي للتحليل والاستشارات ، بدبي بتخفيض أسعار بنسبة 5 إلى 10٪ لعام 2015. وفقًا لخبراء JLL ، ارتفعت أسعار العقارات في دبي خلال العامين الأخيرين فقط وفقًا لشهر يونيو 2014 بنسبة 56٪. في عام 2015 ، وفقًا لـ JLL ، سيتم تشغيل 25 ألف وحدة سكنية جديدة في دبي ، أي ما يعادل 7٪ من إجمالي المساكن القائمة في الإمارة بأكملها. ومع ذلك ، وفقًا لما قاله كريج بلامب ، رئيس قسم التحليلات في فرع الشرق الأوسط في جي إل إل ، فإن السوق قادر تمامًا على قبول مثل هذا العدد من العقارات الجديدة دون خفض الأسعار. وبالتالي ، سيتم تحديد انخفاضها على الأرجح بعوامل أخرى ، على وجه الخصوص ، ارتفاع أسعار المساكن بشكل مفرط.
هناك جانب آخر من جوانب التسعير في العديد من قطاعات اقتصاد دبي يثير قلق المستثمرين المحتملين في الخارج وهو الوضع مع أسعار النفط ، والتي ترتبط تكلفةها تقليديا في أذهان الجمهور بأسعار كل شيء آخر ، وخاصة في الدول العربية الرائدة في تصدير هذا " الذهب الاسود ".
وبهذا المعنى ، فإن الخبراء في عجلة من أمرنا لتعزيةنا: إن انخفاض أسعار النفط لن يكون له تأثير كبير على سوق الإسكان في دبي. لا علاقة لهذه الإمارة بسوق تجارة النفط ، لكن انخفاض أسعار الأسهم بنسبة 30٪ من مؤشر الذروة في يونيو 2014 قد يضعف ثقة المستثمرين المحتملين ، كما يقول الخبراء. قد يضعف الوضع في سوق الصرف الأجنبي نشاط بعض المستثمرين إلى حد ما: نظرًا لربط الدرهم بالدولار ، أصبح العيش في دبي أغلى بالنسبة لبعض المغتربين ، لكن بشكل عام ، فإن الصورة ستتغير قليلاً ، وفقًا لتقرير JLL.
درجة السوق
حقيقة أن التبريد الواضح لسوق العقارات في دبي هو علامة أكيدة على استقراره ، قد يتساءل المرء إذا عبر المحللون فقط عن تفاؤلهم بهذا المعنى.
ومع ذلك ، يتم مشاركته بالكامل من قبل أولئك الذين يعتمد عليهم بشكل مباشر تطوير الحالة ، أي المشاركين في السوق أنفسهم ، والمطورين والوسطاء ، وشخصيات الصناعة الرئيسية. يتم التحكم في 90٪ من سوق العقارات في دبي حاليًا من قبل أربعة عمالقة صناعيين هم نخيل ودماك ودبي للعقارات وإعمار. لذلك ، فإن التقلبات في ربح ونشاط هؤلاء المطورين تؤثر بشكل كبير على الوضع في سوق العقارات ككل.
على سبيل المثال ، شركة نخيل العملاقة لسوق العقارات في دبي ، التي كلفت 132 فندقًا سكنيًا جديدًا في جزيرة النخلة جميرا الصناعية وعدد من العقارات في مناطق مثل دبي A1 فورجان ، المدينة الدولية ، قرية الجميرا ، جميرا بارك وجميرا في 2014 مرتفعات ، تتوقع نمو أرباح كبير في عام 2015 ولن يقلل من وتيرة نشاطها. تعتزم الشركة زيادة دخلها الإيجاري إلى ملياري دولار أمريكي سنويًا ، نظرًا لما يقرب من مليون متر مربع من مساحات البيع بالتجزئة التي ستقوم الشركة بتطويرها في العام الحالي ، بالإضافة إلى 30 ألف منشأة سكنية جديدة سيتم تأجيرها . حصلت شركة نخيل على دعم البنوك للأعوام الأربعة القادمة - ستقوم المؤسسات المالية بتزويد المطور بقروض لا تقل عن 2.15 مليار دولار أمريكي ، وتعتزم نخيل نفسها تقديم عقود إنشاءات في عام 2015 بمبلغ إجمالي قدره 1.91 مليار دولار أمريكي ، بينما في العام الماضي ، كان هذا الرقم 1.44 مليار دولار أمريكي.
قدمت داماك لاعبًا رئيسيًا آخر في صناعة العقارات في دبي توقعاتها للمستقبل: في عام 2015 ، من المرجح أن يستقر السوق ، بينما من المحتمل أن ينخفض عدد المشاريع الجديدة التي تم التكليف بها في 2016-2017 ، مما قد يؤدي إلى جولة جديدة. ارتفاع الأسعار.
كما يؤكد الرأي الجماعي لمعظم المشاركين في سوق العقارات في دبي على اعتدال انخفاض أسعار المساكن في دبي في عام 2015 ، لكنه يصف الآخرين بعوامل الهبوط. هذا هو ، أولاً وقبل كل شيء ، زيادة في رسوم بيع العقارات ، وقواعد أكثر صرامة لإصدار الرهون العقارية وعدم وجود مساكن بأسعار معقولة ، على الرغم من حقيقة أن الإمارات العربية المتحدة من بين جميع دول الخليج ، قادت بانتظام التصنيفات من حيث حجم العقارات التي تم التكليف بها في السنوات الأخيرة. . على سبيل المثال ، تقدر القيمة الإجمالية للعقارات المبنية في عام 2014 بمبلغ 21.28 مليار دولار أمريكي ، لكن لسوء الحظ ، فإن حصة العقارات الأكثر طلبًا وبأسعار معقولة في هذه الكتلة الإجمالية صغيرة جدًا ، وبالتالي فإن الطلب المفرط عليها.
المشاركة بالوقت والتمويل الجماعي
وقال كلمتين جديدتين من قبل المستثمرين العقاريين أنفسهم ، الذين يبحثون باستمرار عن طرق جديدة وأكثر ربحية للاستثمار في المجال الأكثر موثوقية ، مجال العقارات السكنية. بالنسبة لدبي على وجه الخصوص ، والإمارات العربية المتحدة ككل ، أصبح هذان المفهومان وثيقي الأهمية بشكل خاص بسبب الزيادة المستمرة في الأسعار ، والتي لا تسمح للمستثمرين ذوي الميزانية المحدودة بشراء مساكن منفصلة للاستخدام على مدار السنة. وهنا المشاركة بالوقت والتمويل الجماعي ينقذان.
ومع ذلك ، فإن هذه المفاهيم جديدة تمامًا بالنسبة لدبي ، حيث ظهر هذا العام وللمرة الأولى اقتراح متكامل لشراء تمويل الإسكان المشترك في السوق. تم تقديم هذا العرض للمستثمرين الصغار بواسطة DURISE فيما يتعلق بالشقق في مجمع جزيرة المدينة القديمة في الحي المركزي بسوق دبي A1 بحر. وفقًا لاقتراح مقدم من DURISE ، سيكون الحد الأدنى للاستثمار الذي يمكن لأصحاب المصالح الاستثمار في عملية شراء مشترك للإسكان على أساس التمويل الجماعي 5000 دولار أمريكي.
يهدف مفهوم التمويل الجماعي إلى المستثمرين المحتملين الذين ليس لديهم أموال كافية للشراء المستقل للسكن الفردي ، ولكن بإمكانهم استثمار جزء من الأموال اللازمة لشراء عقار معين. وبالتالي ، تمكنت الشركة الوسيطة من جمع ما يكفي من الأموال لشراء واحدة (شقة) أو عدة (ما يصل إلى المجمع بأكمله) كائنات عقارية ، وأصحاب الأسهم والمستثمرين أصبحوا المالكين الكاملين لهذا العقار بشروط متساوية.
بشكل عام ، تكون خطط التمويل الجماعي متنوعة تمامًا وتتضمن أشكالًا مختلفة من مشاركة المستثمرين. كان مبدأ الاستثمار في العقارات مؤخرًا ذا أهمية كبيرة للمستثمرين في روسيا وبلدان أخرى في العالم. في دبي ، التمويل الجماعي فيما يتعلق بالعقارات فقط "يحقق في التربة". هناك نوع آخر من الاستثمار في العقارات ، والذي ظهر مؤخراً في دبي نسبيًا وبالتالي لم يكن معروفًا للجميع ، وكان مفهوم المشاركة بالوقت. وفقًا لتقرير تحليلي جديد صادر عن شركة التسويق AFH ، فإن سوق العقارات في دبي سوف يربح 3.8 مليار دولار أمريكي على الأقل من العائدات على المدى القريب بسبب زيادة الطلب على العقارات في قطاع المشاركة بالوقت.
تفترض المشاركة بالوقت أن المالك لديه الحق في العيش في شقته أو منزله لفترة معينة من الوقت خلال السنة (عادةً ما تكون الفترة من شهر إلى ثلاثة خلال السنة التي يختارها المالك) ، وبقية الوقت المستأجر للعقار من قبل منظمة إدارة يعهد إليها المالك بهذا الحق أو تلك التي بنيت أصلاً وتدير هذا المجمع السكني. وهكذا ، يجلب السكن دخلاً لصاحب المنزل ، وفي الوقت نفسه ، يجدد صندوق العقارات الفندقية في المدينة. وغالبًا ما يشار إلى هذا الشكل من الملكية بالملكية المشتركة أو المشتركة. نما قطاع المشاركة بالوقت في الإمارات بنسبة 15-20 ٪ فقط في عام 2013 ، وفي عام 2014 - بنسبة 30 ٪ أخرى ، وفقا لتقرير قسم إدارة الموارد البشرية. لكن الطلب على مرافق الضيافة هذه يتزايد عاماً بعد عام ، سواء من السياح الذين يرغبون في الإقامة في شقق مريحة ، أو من المستثمرين الذين يرغبون في شراء منزل ثانٍ لأنفسهم ، وهو ما يمكن في الوقت نفسه أن يستأجره مربحًا معظم العام.
وبالتالي ، فمن الواضح أن دبي قد أثبتت قدرتها على التعلم من الأخطاء: الآن ارتفاع أسعار العقارات هنا لا يسبب انهيار السوق ، ولكن يؤدي فقط إلى طرق جديدة لإدارة كل من السوق والاستثمارات ، وهو ما ينعكس في إدخال خطط التمويل الجماعي نسبيا والوقت المشترك لدبي. وبغض النظر عن أسباب التقلبات في سوق العقارات في دبي ، هناك شيء واحد واضح: لديهم جميعًا أساسًا حقيقيًا ، مما يعني أنه يمكن اعتبار أن تغيرات الأسعار ليست علامة على تدهور السوق ، وإنما علامة على استحقاقها النهائي ، الذي لا يأتي إلا في فترة من الاستقرار التام .
يمكنك الحصول على معلومات إضافية حول الاستحواذ على العقارات وإدارتها في دبي من متخصصين في IMEXReal Estate عبر الهاتف أو في موسكو +7 495 5100008 ، هاتف مجاني في الإمارات 800-IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected] .
