روستار للاستشارات العقارية
هل سبق لك أن فكرت أنه عندما يشتري شخص شقة عن طريق الائتمان ، فإنه في النهاية يدفع ثمنها من نصف إلى مرتين. يعتقد أحد في هذا الأمر أنه سيقلل من المقترضين في المستقبل ، لأن الجميع ليسوا على استعداد لشراء مسكن بسعر "مزدوج". والاقناع مثل "أنت تستثمر في مستقبلك" يريح القليل من المال ، بغض النظر عن ذلك ، آسف بشكل رهيب. وعبثا ، لأنه يمكنك إثبات حسابي أن الوقت أغلى حقًا من المال ، ومن المرجح أن يستفيد المقترض الذي يأخذ قرضًا طويل الأجل.
إن واقع اليوم يغير باستمرار أسعار الأشياء والسلع (بما في ذلك متر مربع). أسعار العقارات ، كقاعدة عامة ، أعلى مما كانت عليه - بسبب التضخم. المال ينخفض تدريجيا ، والأشياء ، على العكس ، تزداد تكلفة. إذا ظلت أسعار المتر المربع على حالها لسنوات ، لكان المقترض يشعر بالارتياح حقًا فقط لأنه على الرغم من أنه دفع مبالغ زائدة للشقة ، فقد استثمر هذا المال في أسرته وأطفاله. ومع ذلك ، وبفضل التضخم ، ليس هذا هو العزاء الوحيد. ارتفاع أسعار متر مربع تدريجيا "تستهلك" المدفوعات الزائدة. بالطبع ، قد يكون هناك ركود وركود في السوق ، لكن من الواضح أن هذا ليس مهددًا من قبل سوق العقارات في دبي - وعلى المدى الطويل - لمدة 10-20 سنة - ستبقى المتر المربع أغلى بشكل ملحوظ من الآن.
إذا كان السوق ينمو تدريجياً ، فإن الدفع الزائد للقروض بمقدار 1.5 - 2 مرات يتداخل مع حقيقة أن الشقة نفسها خلال هذا الوقت سوف تزيد في السعر عدة مرات. ولكن لماذا يعتمد هذا النمو؟ هناك معدل حرج لنمو السوق ، وفوق ذلك تزيد أسعار الشقق عن مدفوعات القروض الزائدة ، وأدنى من ذلك لا تزيد. وهذا هو ، إذا كان السوق ينمو في المتوسط أسرع من هذه القيمة ، فإن المقترض يستفيد من زيادة تكلفة الشقة التي تم شراؤها بالديون. من أجل أن يعوض السوق تمامًا عن سداد القروض ، يكون الحد الأدنى للنمو كافيًا - بمعدل 3-5٪ سنويًا. هذا أقل بكثير من معدل التضخم الحالي. إذا كان معدل نمو السوق في مستوى 10-20 ٪ في السنة ، فإن الفائدة للمقترض واضحة.
مثال رقم 1.
قرض قياسي
تأخذ المعايير القياسية لقرض الإسكان: الأجل - 10 سنوات ، القسط - 30 ٪ من تكلفة السكن وسعر الفائدة - 12 ٪. تشير حساباتنا إلى أنه من خلال معايير القرض هذه ، يكفي نمو السوق بمعدل 3.6٪ سنويًا. ثم المبلغ الذي ترتفع به الشقة في 10 سنوات ، يساوي فقط المبلغ الزائد. إذا كانت أسعار السوق على مدى هذه السنوات العشر ستنمو بمعدل أسرع من 3.6٪ في المتوسط ، فإن الزيادة في تكلفة الشقة ستتجاوز الدفع الزائد للقرض. لنفترض أننا استحوذنا على شقة بقيمة 300 ألف دولار على شكل ائتمان ، ثم تبلغ المدفوعات الزائدة لمدة 10 سنوات حوالي 127 ألف دولار ، ولكن على مر السنين ، ستصل تكلفة الشقة ذات النمو السوقي بنسبة 3.6٪ في السنة إلى 427 ألف دولار تقريبًا
مثال رقم 2
صفر دفعة أولى
سنترك المعلمات نفسها (مدة 10 سنوات ، سعر الفائدة - 12 ٪ سنويا) ، فقط الدفعة الأولى ستكون صفرا. المنتجات المصرفية شعبية مؤخرا. وفقًا لذلك ، من أجل "إغلاق" الدفع الزائد للشقة ، يجب أن ينمو السوق بشكل أسرع بعض الشيء - بنسبة 4.8٪ سنويًا.
التبعية مفهومة: فكلما زاد عدد الأشخاص ، زاد دفعه. كلما انخفضت الدفعة الأولى ، كلما كان نمو السوق أكبر. ماذا يحدث لشقتنا مقابل 300 ألف دولار؟ في هذه الحالة ، فإن الدفع الزائد على القرض لمدة 10 سنوات سيكون حوالي 180 ألف دولار. لكن الشقة التي يبلغ معدل نمو السوق فيها 4.8 ٪ في السنة تكلف حوالي 480 ألف دولار.
مثال رقم 3
لنفترض أننا أخذنا قرضًا مع دفعة مقدمة بنسبة 30٪ ، بمعدل 12٪ سنويًا ، ولكن لمدة 30 عامًا. اتضح أن السوق الآن يجب أن ينمو ببطء أكثر - 2.8٪ فقط سنويًا من أجل "أكل" المدفوعات الزائدة لمدة 30 عامًا. لذلك ، كلما طالت المدة ، زادت تكلفة الشقة. في هذه الحالة ، على مدى 30 عامًا ، سيكون الدفع الزائد أكثر من التكلفة الأولية للشقة. وهذا يعني أن الدفع الزائد للشقة بقيمة 300 ألف دولار سيكون 380 ألف دولار. لكن الشقة لمدة 30 عامًا بمعدل نمو للسوق يبلغ 2.8٪ سنويًا ستكلف 680 ألف دولار بالفعل.
أما بالنسبة لسلوك المعلمة الثالثة للقرض - سعر الفائدة ، فإنه لا يحتاج إلى تفسير منفصل. من الواضح أنه كلما ارتفعت النسبة المئوية ، ارتفع معدل نمو السوق.
لذلك ، فإن التوصيات الرئيسية لشراء شقة عن طريق الائتمان من الاستشاريين في RustaR Real Estate:
- كلما انخفض المبلغ المدفوع مقدمًا على القرض ، يجب أن ينمو السوق بشكل أسرع من أجل تعويض المدفوعات الزائدة والعكس صحيح. وهذا يعني أنه كلما اقترضت أموالًا ، زاد اعتمادك على السوق.
- كلما طالت المدة التي يأخذ فيها المقترض قرضًا ، زاد الربح. هذه هي قوة الفائدة المركبة - تسدد القرض بأسهم متساوية ، وتنمو أسعار السوق بشكل كبير.
- كلما ارتفع معدل القرض ، يجب أن ينمو السوق بشكل أسرع من أجل تعويض المدفوعات الزائدة. أي أن معدلات القروض المرتفعة تؤتي ثمارها بمعدلات نمو عالية في السوق: إذا ظل السوق ثابتًا ، فإن الاقتراض بأسعار فائدة مرتفعة أمر غير مربح.
ودائع مفاجئة أو لماذا اشترى بيل غيتس منزلاً عن طريق الائتمان
هل تساءلت يومًا عن سبب شراء الناس دائمًا للقروض السكنية في الغرب ، حتى بالمال؟ أصبح كل من أصحاب الملايين والرؤساء السابقين مقترضين. لهذا السبب هم أصحاب الملايين: فهم يعرفون كيفية حساب الأموال. حتى لو كان لدى شخص ما مال ، فإنه من المربح أكثر أن يستثمره في أعمال أو في أعماله أو في أسهم ، وأخيراً ، وضعه في بنك للإيداع. وشراء شقة ليس بأموالك الخاصة ، ولكن بأموال البنك. حتى عند الإيداع في الوقت الذي يدفع فيه المقترض القرض ، "يسقط" أكثر من مرتين ، مقارنةً بالمبلغ الممنوح لسداد القرض.
هنا مثال ملموس. لنفترض أننا اشترينا شقة بمبلغ 300 ألف دولار. معلمات القرض: مدة - 10 سنوات ، دفعة أولى - صفر ، معدل فائدة القرض - 12 ٪. على مدى 10 سنوات ، سيكون "الدفع الزائد" للشقة حوالي 180 ألف دولار ، أي حوالي 60 ٪ من التكلفة الأولية للسكن. لكننا أخذنا قرضاً من البنك. وقد وضعوا 300 ألف دولار على الودائع بنسبة 8 ٪ سنويا. بعد 10 سنوات ، سيرتفع هذا المبلغ إلى 647 ألف دولار ، أي أكثر من مرتين ، ومع ذلك ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه في المرحلة الأولية سوف تتخلف الودائع عن سداد القروض ، وفي مكان ما في منتصف المدة تبدأ في تجاوزها. عادة ما يقوم الشخص بإجراء مقارنات في السنة الأولى من الاستثمار ويشعر بخيبة أمل ، ولكن لسبب ما يفكر قليلون في هذا الاحتمال. وفي المستقبل ، فإن المبلغ المتزايد على حساب الودائع مضمون لتجاوز المدفوعات على قرض المنزل ، والتي يتم دفعها على أقساط متساوية خلال الفترة بأكملها.
المقترض ليس لديه ما يخسره.
أي مما سبق يمكن أن نستنتج؟ اتضح أنه في أي موقف تقريبًا في السوق ، بالإضافة إلى الأزمة المالية أو السياسية العالمية ، فإن شراء منزل بالائتمان يعد عملًا مربحًا ، حتى لو كان لديك نقود لشراء شقة. ومع ذلك ، بالإضافة إلى الرياضيات ، علم النفس لا يقل أهمية في الحياة. إذا كنت لا تشعر بالراحة على الائتمان ، فإن الاستثمار في الأدوات المالية - كل ما سبق ليس لك. إذا كنت مستعدًا للانضمام إلى الثقافة المالية - تذكر أنه من غير المحتمل أن تفقد أي شيء من خلال قروض الإسكان.
