سؤال: في حالة الأزمة المالية العالمية ، ما الذي يجب على مشتري العقارات فعله إذا اختفى البائع ، وأغلق مكتبه ، ولم ترد الهواتف؟
الإجابة: يرتبط كل من المقيمين في دولة الإمارات العربية المتحدة ، أنت وأنا ، بشكل مباشر أو غير مباشر بسوق العقارات في دبي. الأزمة الاقتصادية التي تؤثر على جميع بلدان العالم ، بطريقة أو بأخرى ، تؤثر على كل شخص. لا بد من الاعتراف بأن الأزمة المالية الدولية ، التي استلزمت فرض قيود على القروض للمشترين وزيادة أسعار الإقراض ، أجبرت العديد من المطورين على تجميد مشاريعهم إلى أجل غير مسمى. يُلزم قانون حساب الضمان رقم 8 لعام 2007 المؤسسات بفتح حسابات ضمان أو ائتمان لمشاريعها ، وبالتالي تزويد المشتري بمعلومات أكثر وضوحًا حول جودة المطور وموثوقيته. اليوم ، يتعين على جميع المنظمات الجديدة اتباع هذا القانون. ومع ذلك ، تفيد بعض المصادر العقارية أنه في نهاية عام 2008 ، سيتم تطبيق القانون رقم 8 الجديد على جميع مطوري العقارات الموجودين في دبي. سيسمح مكتب الرقابة العقارية (RERA) والقانون الجديد رقم 8 لمشتري العقارات في دبي الذين فقدوا استثماراتهم في الماضي بسبب التأخير في البناء بأن يشعروا بمزيد من الثقة. تحذر هيئة مراقبة العقارات (RERA) المستثمرين العقاريين بشدة من ضرورة الاهتمام بالعوامل التالية:
- يجب أن يكون المطور العقاري مسجلاً لدى RERA وأن يكون لديه رقم تسجيل
- يجب إضافة المساهمات النقدية للمطور إلى حساب الضمان (الحساب الاستئماني) الذي تم فتحه لدى أحد البنوك المصرح له من قبل RERA. يجب أن يكون لدى السمسار العقاري شهادة خاصة برقم وخاتم تسجيل RERA.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن أول ما يجب على المشتري أن يتحقق منه هو ما إذا كان المطور مسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. يمكن لدائرة الأراضي فقط ضمان حماية حقوق المشتري ، وعندها فقط يمكن للمشتري توقيع مذكرة تفاهم (MOU) أو عقد مع المطور. التدبير الوحيد الذي يمكن للمشتري اتخاذه هو تقديم شكوى (مطالبة). ثم تتبع محاكمتها في محكمة مدنية ، والتي يمكن بعد ذلك إرفاقها بشكوى إلى سلطة أعلى. يجوز للمشتري تقديم شكوى إلى RERA والسلطات الأخرى ذات الصلة ، مثل الشرطة والمحكمة. هذا هو ، في الحالة المذكورة أعلاه ، إذا اختفى المطور وكان مكتبه مغلقًا ، يجب عليك الاتصال بقسم تحقيقات الشرطة المحلية وتقديم شكوى ضد المطور.
سؤال: الرجاء ذكر مؤسسات الدولة ، أين يجب أن تقدم مطالبات بخصوص العقارات؟
الجواب: هيئة الإشراف على العقارات (RERA) هي الهيئة الرئيسية في دبي المسؤولة عن تقنين القطاع العقاري. في حالة وجود نزاع مع المطور ، يجب على المشتري أولاً الاتصال بـ RERA ، وستفحص الإدارة المطالبة وجوهرها ، بالإضافة إلى التحقق من العقد الموقع من قبل المشتري.
سوف RERA ثم رفع القضية إلى المحكمة العقارية ، والتي هي في الأساس محكمة مدنية. تندرج الخلافات حول التخلف عن السداد في المواعيد الناشئة عن تأخر مواعيد البناء في أكبر فئة من المطالبات التي تلقتها محكمة دبي العقارية الجديدة. يجوز لهذه المحكمة قبول القضية للمتابعة إذا ذهب الطرفان إلى المحكمة وسجلتا أرقام وعناوين الاتصال بهما. يجب أن تتم الموافقة على الخبراء الذين يجلسون في محكمة عقارية من قبل محاكم دبي وأقسم أنهم سيتعاملون مع القضايا بنزاهة ونزاهة.
سؤال: هل يمكنني إعادة الأموال المدفوعة عن العقارات؟
الجواب: يعتمد ذلك على شروط العقد ، التي تم توقيعها من قبل الطرفين ، والالتزامات المتبادلة المنصوص عليها في العقد. تشير العقود عادة إلى التشريعات التي بموجبها تقع. إذا كان هذا مستحقًا في العقد ، وإذا كان هناك انتهاك واضح لمواده من قبل المطور ، فإن للمشتري الحق في اتخاذ خطوات لحماية حقوقه في المحكمة أو في شكل بديل آخر لمحاولة إيجاد حل للوضع المتنازع عليه. يجب أن يكون المشتري على دراية بالأحكام الرئيسية للعقد وأن يحمي حقوقهم بأكثر الطرق فعالية لإثبات أن المطورين لم يبنوا ما وعدوا به ، أو فعلوه في الوقت غير المناسب. عادة ، هناك بنود خاصة في عقد البيع تنص على إمكانية التأخير استنادًا إلى أسباب الفشل في الوفاء بالمواعيد النهائية للبناء التي ترتبط مباشرةً بالمطور أو مستقلة عنه. عادة ما تشرح هذه الأحكام في أي مرحلة يمكن للمشتري إنهاء العقد من جانب واحد ، وما هو مقدار المدفوعات والتعويضات المستحقة له. يجب أن يولي المستثمرون اهتمامًا خاصًا لمواد الاتفاقية هذه ، التي تنص على تواريخ بدء تشغيل المنشأة ولأسباب يمكن للمطور تغيير هذه الشروط. لكي يكون العقد وثيقة قانونية حقيقية ، يجب استبدال الالتزامات التعاقدية بالرضا النسبي. الرضا النسبي هو المكسب أو الخسارة التي تتلقاها الأطراف وتحفيز الأطراف على الوفاء بالتزاماتهم التعاقدية. هذا يعتمد مرة أخرى على قرار المحكمة بالنظر في شكوى المشتري.
سؤال: من يستطيع ضمان استمرار بناء المشاريع المخططة؟
الإجابة: سيتم حماية المدفوعات التي يقوم بها مشتري العقارات غير المخططة في دبي بحسابات استئمانية تدار خصيصًا ، أو ما يسمى بحسابات الضمان ، وفقًا لقانون حسابات الأمانة رقم 8. هذا القانون إلزامي لأي شركة أو فرد يتلقى مدفوعات عن العقارات التي لم تكتمل بعد البناء. يجب على المطورين الذين يطلقون مباني ومجتمعات متعددة الطوابق السكنية أو التجارية الجديدة الاتصال بدائرة الأراضي والأملاك في دبي من أجل فتح حساب ضمان. سيتم إيداع الأموال التي يدفعها المشترون أو المؤسسات المالية للوحدات العقارية في حساب خاص يتم فتحه لكل مبنى جديد محدد لدى بنك معتمد. ينص القانون على أنه يجب على المطورين تعيين مدير لحساب الضمان ، والذي سيقوم بمراقبة استخدام الأموال من الحساب. يجب أن يحصل المطور ، أولاً وقبل كل شيء ، على شهادة من مستشار يعمل في المنشأة ، والتي تشير عادة إلى مرحلة البناء التي تم إكمالها بالفعل. يجب على مدير حساب الضمان إبلاغ دائرة الأراضي بالمبالغ التي تم إصدارها للمطور. حتى بعد الانتهاء من المشروع ، لن يتمكن المطور من الوصول إلى المبالغ الموجودة في الحساب. تقوم دائرة الأراضي بتجميد 10٪ من تكلفة المشروع على حساب الضمان لمدة عام واحد بعد اكتمال البناء ، حتى يتم تسجيل جميع الوحدات العقارية بأسماء المشترين وإصدار المستندات الأخيرة التي تؤكد الملكية.
إذا لم يتم استيفاء أي متطلبات من القانون ، يجوز تغريم المطور ما لا يقل عن 200 ألف درهم. بالإضافة إلى ذلك ، من أجل تقليل مستوى المضاربة في السوق ، أصدرت مؤسسة التنظيم العقاري قرارًا بتاريخ 1 يناير 2009 ، والذي يُطلب فيه من المطورين والبنوك عدم فرض رسوم على المشترين والمستثمرين بأكثر من 20٪ من قيمة العقارات قبل بدء البناء. "بالنسبة إلى العقارات قيد الإنشاء ، يجب على المطورين الذين جمعوا أكثر من 20٪ من القيمة التعاقدية للمشترين من المشترين التوقف فورًا عن دفع المزيد من المدفوعات حتى تبدأ المبالغ المحصلة على حسابات الضمان في الوصول إلى شركات البناء." أصدرت RERA أيضًا إجراءات تنظيمية متعلقة بالقانون رقم 13 ، الذي أنشأ السجل المؤقت للممتلكات لجميع الخصائص المخطط لها والتي يجب تسجيلها لدى الإدارة. وبالتالي ، يمكن أن تضمن دائرة الأراضي أن جميع الممتلكات العقارية المخطط لها تندرج تحت المتطلبات المذكورة أعلاه ، والتي يجب على المطورين اتباعها بدقة.
