حول ما يحدث في سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة ، ما هو الوضع الحالي وآفاق المستقبل ، نحن نتحدث مع رئيس قسم الاستثمارات والعقارات في المجلس الروسي لرجال الأعمال في دبي والإمارات الشمالية ، الشريك الإداري لشركة IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
برأيك ، ما هي النتائج الرئيسية للسنوات الثلاث الماضية منذ بداية الأزمة لسوق العقارات في الإمارات؟
بالطبع ، كانت الأزمة المالية العالمية التي بدأت في عام 2008 بإفلاس ليمان براذرز بمثابة اختبار خطير للنظام الاقتصادي العالمي الحديث بأكمله.
وبالنسبة للإمارات العربية المتحدة ، فإن هذا الاختبار لم يمر دون ألم. على الرغم من الدعم الجاد من قطاع النفط القوي تقليديًا ، فقد خضعت جميع قطاعات الاقتصاد تقريبًا إلى تصحيح كبير. وبالطبع ، أصبحت الأزمة اختبارًا صعبًا بشكل خاص لسوق العقارات الناشئة نسبيًا وسريع النمو في الإمارات العربية المتحدة. وبلغ انخفاض أسعار العقارات ، في المتوسط ، حوالي 50 ٪ من مستويات ما قبل الأزمة. وكانت نتيجة هذا التصحيح الخطير هي الركود ، وبالتالي الاختفاء الفعلي لسوق ما يسمى "خارج المخطط" ، أي الأشياء المباعة في مرحلة المشروع. نتيجةً لذلك ، غادر المضاربون السوق ، ووجه السوق نفسه إلى العقارات النهائية والمستخدمين النهائيين.
ليس سراً أنه خلال السنوات القليلة التي سبقت الأزمة ، نما سوق العقارات الإماراتي بوتيرة هائلة إلى حد كبير بسبب تدفق الاستثمارات المضاربة قصيرة الأجل من جميع أنحاء العالم. لم يستثمر الأشخاص من أجل الحصول على عقار مكتمل للاستخدام في المستقبل ، ولكن لغرض إعادة البيع لاحقًا في مرحلة البناء أو حتى قبل ذلك. نظرًا لأن جداول التمويل تتضمن الدفع على أقساط خلال فترة تنفيذ المشروع ، فقد تم استخدام ذلك كرافعة مالية للعب في سوق متنامية.
لهذا السبب ، فإن سوق العقارات الجاهزة لم يكن ذا أهمية كبيرة للمضاربين. جذبت هذه الفئة بشكل طبيعي المستخدمين النهائيين ، أي أولئك الذين يعتزمون استخدام العقارات الجاهزة لأغراض المستهلكين أو الاستثمار.
بطبيعة الحال ، بعد أن بدأ السوق في الانخفاض ، تركه المضاربون. وبقي المستخدمون النهائيون. لقد اختفى السوق "غير المخطط" ، الذي كان محمومًا بالمضاربة ، جنبًا إلى جنب مع المضاربين ، وظل سوق العقارات الجاهزة (أو المكتملة تقريبًا) في المقدمة. خلال السنوات الثلاث الماضية ، تعافى السوق من الصدمة ، وأدرك المشاركون فيه حقيقة جديدة وأعيد تنظيمهم للعمل في ظروف جديدة.
هل تغيرت الأسس التشريعية لسوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة مؤخرًا؟
بادئ ذي بدء ، ينبغي القول أنه لا يوجد حتى الآن قانون اتحادي عام في مجال العقارات في الإمارات العربية المتحدة. كل إمارة من الإمارات السبع تنظم بشكل مستقل جميع القضايا المتعلقة بسوق العقارات على أراضيها. الأكثر تقدمية في هذا الاتجاه ، تقليديا ، هي دبي.
قبل بدء الأزمة مباشرة في دبي ، تم إصدار قوانين جديدة مهمة: بشأن تسجيل التعهدات العقارية وتسجيل الأشياء التي لم تكتمل بناءً. أيضًا ، على مدار السنوات الثلاث الماضية ، تم إجراء عدد من التغييرات والتعديلات على الإطار التشريعي الحالي الذي يحكم العلاقات بين المستأجرين والمالكين ، وبين المستثمرين والمطورين. بشكل عام ، تهدف جميع التغييرات إلى تحسين التنظيم التشريعي للسوق ، وزيادة الشفافية وحماية مصالح المشاركين فيها.
على المستوى الفيدرالي ، كان الحدث الأكثر أهمية الذي أثر على سوق العقارات هو إدخال تغييرات على إجراءات تقديم تأشيرات الإقامة. في مايو 2009 ، وللمرة الأولى في تاريخ دولة الإمارات العربية المتحدة ، تم إقرار حق المالك الأجنبي للعقار السكني في الحصول على تأشيرة لمدة 6 أشهر على المستوى الفيدرالي. وفي نهاية يونيو من هذا العام في اجتماع للحكومة الإماراتية ، تم الإعلان عن قرار بزيادة مدة التأشيرات الممنوحة للملاك الأجانب من 6 أشهر إلى 3 سنوات. وعلى الرغم من أن الكثير لم يتضح بعد في إجراءات منح التأشيرات ، فإن حقيقة اتخاذ مثل هذا القرار على أعلى مستوى هي ، بالطبع ، إيجابية.
في رأيك ما هي احتمالات سوق العقارات في دبي والإمارات الأخرى؟
مثل أي أصل ، فإن قيمة العقارات تخضع لتقلبات دورية. فترات النمو تفسح حتما الطريق إلى انخفاض الأسعار والعكس بالعكس.
ومع ذلك ، فإن تقلب أسعار العقارات صغير نسبيا. على الأقل ، لا يمكن مقارنة تواتر وتقلبات الأسعار في سوق العقارات بالمؤشرات المقابلة لسوق الأوراق المالية. لهذا السبب ، يعتبر الاستحواذ على العقارات أحد أكثر خيارات الاستثمار موثوقية ومحافظة.
بالطبع ، كنتيجة للأزمة ، تضرر سوق العقارات في الإمارات بشدة. ومع ذلك ، فقد مرت الصدمة ، وقبل المشاركون في السوق شروطًا جديدة. لقد انتقل السوق إلى مرحلة جديدة - النمو الناضج. فيما يتعلق بدبي ، يمكننا الآن أن نعلن بثقة أن قاع الخريف قد مر ، والآن في المناطق الأكثر شعبية هناك زيادة معتدلة في أسعار البيع والإيجار. يتفق معظم المشاركين في السوق على أنه خلال السنوات القليلة المقبلة في دبي ، سنشهد نمواً سلساً في السوق.
ما هي هذه الثقة على أساس؟
القاضي لنفسك. على مدار السنوات الثلاث الماضية ، لم يتم وضع مشروع سكني جديد في دبي. في الوقت نفسه ، وفقًا لمركز دبي للإحصاء ، نما عدد سكان الإمارة بمقدار 300 ألف نسمة خلال نفس الفترة ، وتستمر عملية النمو.
يتم تسهيل ذلك من خلال الاستقرار السياسي ، والأمن ، ومناخ الاستثمار المواتي ، وغياب الضرائب والقيود المفروضة على حركة رأس المال ، فضلاً عن انخفاض تكاليف ممارسة الأعمال بشكل كبير نتيجة للأزمة (إيجار المكاتب ، وتكاليف الموظفين ، إلخ). كل هذا يجذب الأعمال ، الأمر الذي يتطلب بدوره موارد بشرية. الآن السوق بصدد امتصاص فوائض العقارات ، التي بدأ تشييدها قبل الأزمة. نظرًا لأن العقارات هي أحد الأصول التي تستغرق وقتًا طويلاً في البناء (تستغرق دورة تشييد المباني ، في المتوسط ، 2-3 سنوات) ، فإن هناك نقصًا حتميًا في السوق في المستقبل المنظور. هذا هو السبب في أننا يمكن أن نتحدث بثقة عن سيناريو متفائل لتطوير الوضع في سوق العقارات في دبي.
بالنسبة للإمارات الأخرى ، في رأيي ، تتمتع أبو ظبي بفرص جيدة للغاية ، حيث تتراكم معظم عائدات النفط. فيما يتعلق بالإمارات الشمالية ، من الصعب تقديم تنبؤات لا لبس فيها. على سبيل المثال ، واجهت عجمان ورأس الخيمة مشاكل خطيرة نتيجة للأزمة ، ويبدو أنها ستحتاج إلى وقت أطول بكثير لحلها من دبي وأبو ظبي.
هذا هو ، هل تعتقد أن سوق العقارات الأكثر جاذبية في دبي في المستقبل القريب سيبقى؟
نعم. وهذا يرجع إلى حقيقة أن دبي لديها أكبر سوق العقارات وأكثرها تطوراً. على الرغم من جاذبية المشاريع المستقبلية في أبو ظبي ، في الوقت الحالي ، يمكن لدبي فقط تقديم مجموعة واسعة من العقارات الجاهزة مع وضع "التملك الحر" ، مما يتيح للأجانب امتلاك العقارات. أضف إلى ذلك البنية الأساسية الأكثر تطوراً بين الإمارات السبع ، ومناخ الاستثمار الأكثر ملاءمة وآفاق المزيد من التطوير.
أي شريحة من سوق العقارات في دبي تجدها الأكثر جاذبية في الوقت الحالي؟
أسعار السوق الآن جذابة في جميع القطاعات. وإذا تحدثنا عن الاستحواذ على عقارات للاستهلاك الشخصي (على سبيل المثال ، لسكنك أو لاستضافة مكتب الشركة الخاصة بك) ، فيمكننا أن نوصي بأمان باستخدام الوضع الحالي وشراء أي عقار مناسب بسعر منخفض. إذا اعتبرنا الاستحواذ على العقارات كاستثمار ، فإنني أوصي باختيار الإسكان في المناطق الشعبية.
الحقيقة هي أن دبي مدينة للزائرين. أكثر من 90 ٪ من مليوني سكان العاصمة هم من المغتربين. يحتاج الجميع للعيش والعمل والاسترخاء في مكان ما. لذلك ، تم تطوير سوق الإيجار للغاية. يحظى الإسكان في المشاريع الشعبية بشعبية كبيرة ، ودخل الإيجارات في دبي أعلى مرتين إلى ثلاث مرات منه في الأسواق المتقدمة. بالإضافة إلى ذلك ، الضرائب على الدخل ، وكذلك الضرائب على الممتلكات ، غائبة. كل هذا يجعل الاستثمار في العقارات السكنية جذابا للغاية.
بالنسبة للمكاتب ، في المستقبل القريب ، سيتم الانتهاء من عدد كبير من المساحات المكتبية وسوف تدخل السوق ، الذي بدأ بناءه حتى قبل الأزمة. لذلك ، من وجهة نظر النمو في القيمة ومقدار إيرادات الإيجار المتولدة ، تبدو الاستثمارات في العقارات المكتبية في السنوات القليلة المقبلة ، في رأيي ، أقل جاذبية من استثمارات الإسكان.
ما هي التوصيات التي يمكن أن تقدمها لقرائنا الذين يفكرون في شراء العقارات في الإمارات؟
من ناحيتي ، هناك توصية واحدة فقط - للشراء. لقد استقر السوق الآن ، كان هناك اتجاه واضح نحو انتعاش السوق والنمو ، ولكن الأسعار لم تتمكن بعد من الارتفاع بشكل ملحوظ. لذلك إذا كان لدى شخص ما أفكار حول شراء العقارات في دبي ، فقد حان الوقت الآن.
شكرا للمحادثة. نتمنى لك التوفيق
يمكنك الحصول على أي معلومات إضافية حول شراء العقارات في دبي من متخصصي IMEX Real Estate عبر الهاتف. في موسكو +7 495 5100008 ، الرقم المجاني في الإمارات 800- IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected].
